上海写字楼全年租金止跌回升 商务园区租赁需求再创新高

图说：滨江多板块写字楼租金稳健上升 春秋旅游供图

1月12日，CBRE世邦魏理仕发布的《2021年上海房地产市场回顾及2022年展望》（以下简称为“报告”）显示，2021年上海写字楼净吸纳量创历史新高，商务园区写字楼租金涨势稳定。

优质写字楼市场：租金止跌回升

2021年，上海写字楼市场共录得17个新项目入市，总计107.1万平方米，为2020年交付体量的1.6倍，其中六成布局新兴商务区，以“世博-前滩-徐汇滨江”为代表的滨江核心发展区的成熟度加速进化。

在行业需求方面，上海以强劲势头迎接数字经济时代，以电商、社交媒体以及人工智能、大数据及金融科技等细分类别主导的TMT（数字新媒体）需求仍以超1/4的水平位列全年首位；其次，伴随浦东“引领区”政策的出台，以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租明显，70%选址浦东。

受核心商务区韧性复苏和滨江各板块焕新崛起的带动，全年租金止跌回升，报价和有效租金较去年同期分别上调0.7%和1.2%，引领全国水平。如今，健康安全成为租户长期诉求，绿色楼宇持续录得较好租金表现，整体实现超20%的租金溢价。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、办公楼部负责人张越表示，2021年上海写字楼需求展露强劲复苏表现，并充分展示了上海市场对新兴产业战略布局的全国引领地位和对外开放窗口城市的外资吸附力。未来六个月，写字楼市场预计新增87万平方米左右，集中分布于“一江一河”沿岸滨水地区的徐汇滨江、前滩、北外滩及苏河湾，为2022年快速承接国际大都市发展能级和核心竞争力集中展示区的提质转型需求提供充沛优质办公场所选择。

商务园区写字楼市场：租金涨幅创新高

2021年，上海商务园区写字楼市场共录得14个新增供应交付，共计85.9万平方米，分别位于张江、金桥及市北等板块，刺激市场持续释放旺盛需求。

行业需求方面，TMT行业的租赁需求以43%稳居第一，其中作为主力需求的游戏类企业在行业聚集性强的漕河泾大量搬迁、扩租及新设总部；生物医药以23%的占比位列第二，其中张江板块承接了过半的成交面积，产业集聚效应进一步加强。

对比各子市场表现，新设和搬迁升级为全年主要成交类型，如火如荼的产业发展和稳步活跃的租赁带动各子板块租金水平均有不同程度的上涨，拉动全市平均租金报价持续攀升至每月每平方米人民币136.7元，同比上升3.2%，涨幅创2019年以来新高。

图说：上海将有一批优质商务园区入市 采访对象供图

“未来六个月，上海预计将有60余万平方米的新增供应，除张江、漕河泾和金桥核心板块外，青浦、外高桥、和松江也将有优质项目入市。”CBRE华东区顾问及交易服务、商务园区负责人丁竹君预测，随着“十四五”建设的推进和创新科技产业集群的进一步打造，有望持续激发市场新动能。特别是以产业化为发展主线的生物医药产业和以集成电路为核心先导领域的电子信息产业，未来将着力攻克核心技术，进一步扩产提速，将上海建设成为全国产业高地。

优质零售物业市场：各类首店集聚上海

2021年，上海零售物业市场共录得11个优质项目入市，主要项目包括北外滩来福士、前滩太古里以及上海久光中心等。全年新增供应达125.5万平方米，已超过2016年至2018年供应高峰时期的年均水平。

上海首店持续领跑全国，多家亚洲及全国首店落户上海。瑞士高端手工巧克力品牌莱德拉入驻环贸，高定美妆品牌Valentino Beauty内地.旗舰店登陆新天地，意大利时尚品牌MISSONI以及专业户外运动品牌HOKA ONE ONE全国首店入驻静安嘉里中心。值得一提的是，在首店选址上，除了核心商圈的项目外，位于非核心商圈的新项目为选址提供新的选择。例如，瑞虹天地太阳宫开出全国.MUJI生鲜复合店，前滩太古里迎来包括Frank And Oak亚洲首店以及TOTEME全国首店在内的多家首店。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、商业部负责人希诺表示，未来六个月，市场预计迎来42万平方米的新增供应，将进一步完善非核心板块商业布局，打造消费新地标，全面提升城市商业功能和消费环境。到“十四五”末，上海有望率先基本建成具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市。