工业用地转让方式、适用条件、限制条件、转让程序及税费

工业用地转让是指土地使用者将工业用途土地使用权再转移的行为，转让的方式包括出售、更名转让、交换和赠与以及吸收合并、派生分立。

常见有两种，分别是股权转让与资产剥离，其中股权转让可以衍生出吸收合并与派生分立。

土地使用权转让应当签订转让合同。转让合同不得违背国家法律、法规规定和原合同及《产业用地投资建设协议》的约定。国有建设用地使用权全部转让后，原土地出让合同和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移，国有建设用地使用权的使用年限为原土地出让合同约定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

一、常见转让方式：（股权转让、资产剥离）

股权转让适用条件：

1、产权证上公司为没有运营过的空公司，且公司名下只有这一土地厂房。

2.公司经营过，但经营不下去，也有部分债务，不想保留公司，并公司名下的不动产也只有这块土地及土地上的房产 ，但转让方愿意有较为保障的担保。

3、空地或者是有土地证但是没有房产证的标的物只能进行股权转让。

流程：审计-评估-完税证明-股份转让-证照交接

税、费：

1、费：审计费、评估费

2、税：按照转让方是个人股和法人股区分

个人所得税，企业所得税

注意：目标公司股东为个人按照20%缴纳个人所得税，目标公司股东为企业，按照25%缴纳企业所得税，高新技术企业按照15%缴纳企业所得税。税额无法给出具体数据，需要企业提供财务报表交由专门审计评估单位并终有属地地税部门审核后才能明确。

资产剥离适用条件：

1、目标企业经营不善，有较多债务，有民间纠纷，隐性担保

2、目标企业名下有多个不动产，只转让一处不动产

3、目标企业需要继续运营

流程：资产评估-缴税-办理契证-房产过户-产权换证

税、费：

费：评估，测绘

税：增值税税及其附加5.6%，土地增值税5%，这2个由卖方承担。契税3%，由买方承担。另外还有印花税，由买卖双方各自承担0.05%，总计税点为13.7%，纳税基数为不动产评估价值。

两种转让方式 优劣势分析：

股权转让：优点：

1、可以合理..

2、转让干涉条件小

3、转让周期短

缺点：

1、风险大（债务及隐性担保）

2、运营2家公司，固定资产无法折旧，土地无法摊销，无法进行利润抵扣从而减少企业所得税缴纳。

资产剥离：优点：

1、风险较小，无债务担保纠纷

2、资产转入受让方企业名下，可以摊销折旧

缺点：

1、税额较大

2、政府干涉（放弃回购确认书，受让方项目书）

二、转让限制条件

1、超出两年未动工开发建设，未建有厂房的土地，不能直接办理转让过户手续，必须先按闲置土地处置程序作出处置，收回土地使用权；或足额收取闲置费后，再另行安排新工业项目。

2、超过出让合同约定开工时间又未超两年的，并且投资(扣除土地成本)未达到投资总额25%的不得转让，若不继续开发建设应交纳闲置费后，收回土地使用权。

3、凡享受政府用地优惠政策的工业用地已完成厂房建设(含投资超总额25%)的工业用地，必须按原享受的优惠地价标准上限，交足差额土地出让金，并变更或重新签订出让合同(使用权终止日期不变)后方可办理转让过户手续。

4、已办理金融抵押的工业用地不得转让。

5、按司法程序被法院查封的工业用地，未经人民法院裁定不得办理转让。

6、实际已将工业用地改作其他用途的不得直接办理转让，必须按违法用地处理，追缴土地出让金后方可办理转让或收回土地使用权。

7、共同共有土地使用权，未经其他共有人同意的，不得转让。

8、土地权属有争议的不得转让。

9、政府已列入收回土地使用权的，不得转让。只要不符合上述条件就可以实行工业用地转让。

三、工业用地转让程序

1、交易双方提出转让、受让申请。

交易当事人申请办理转让手续的同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等相关资料。

2、审查

接到申请后，承办人应该对资料以及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。

3、现场勘察

现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四至、面积，必要时需经四邻签章认可。

4、地价评估，并提供报告书

审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买；价格过高的，可建议采取必要调控措施。

5、填写转让审批表

认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。

6、审批

审批内容包括费用表以及转让审批表。费用表必须经所长进行签字，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。

7、交纳有关税费。

8、登记编号

审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。

9、土地使用权变更登记

经办人依据补签出让合同、转让审批表、付款票据等，填写土地使用权变更登记审批表进行变更登记。变更登记审批表，可随转让审批表同时报批。

四、工业用地转让税费

1、增值税及附加（出让方）：

（1）按转让价与购置价的差价缴纳5%的增值税。

（2）按缴纳的增值税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

2、印花税和契税（双方）：

（1）按产转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。

（2）按成交价格（合同）缴纳3%的契税（有的地方是5%）。

3、土地增值税（出让方）：

（1）按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

（2）规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。

（3）税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至10 0%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的10 0%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

为计算方便，可以通过速算公式计算：

土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 （0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。