浦东外高桥板块（上海自贸区、外高桥保税区、高桥镇、凌桥）

外高桥集团是浦东四大集团之一，是上海早的保税区。位于浦东东北部，属于外环内。

虽然外高桥在浦东四大集团中垫底，但背靠外高桥保税区，整个外高桥，不管是产业还是发展，也都是可圈可点。

相对的缺点，是由于孤悬一隅，住宅基本以本地需求为主，很少有外来的购房者。

1.外高桥的区位

外高桥板块大部分都处于外环以内，南边是高行；东南是高东；西边与杨浦隔江相望；西北边与宝山隔江相望；东北方向是长江。

从地理位置而言，外高桥的大部分，是浦东孤悬在外的一个半岛，属于交通死角。

还值得庆幸的是，因为处于黄浦江和长江的入海口，这里早早就定位成集装箱码头。

再后来，根据这个特征，直接打造了上海个保税区。

依托于保税区以及在外环内，外高桥用于居住其实还算不错。

但由于偏在一隅，这里的购房者，绝大多数都是在外高桥本地工作。缺乏辐射周边的实力。

2.外高桥的规划

外高桥主要的三个发展带，一个是沿长江的沿江沿海产业发展带，这也是外高桥保税区的主业和重要发展方向；一个是滨江文化发展带，但是黄浦江滨江发展暂时的极限，也就是从徐汇滨江到复兴岛，宝山外高桥的滨江，短期内不会有很大进展；另外一条，就是南北创新发展带，链接金桥副中心、金鼎天地和外高桥保税区，基本等同于浦东北区的产业轴。

三者的交汇点其实是三岔港的滨江森林公园，其实并没有什么实际作用。

值得关注的，一个是规划中的高桥地区中心，在10号线地铁站高桥西附近，但这里现在还是大片的集装箱堆场。短期还没有落地的迹象。

——高桥地区中心现状卫星图

另一个就是以杨高路为界，东边的外高桥保税区和西边的高桥镇生活区。

外高桥的交通

外高桥现在有轨道交通10号线，直达新江湾、五角场、四川北路、苏河湾、外滩和豫园，终点是虹桥机场。总体而言，去市区还算方便。

另外一条6号线是浦东区域线，可以直达金桥、陆家嘴、世博和前滩。但是由于设计问题，运力有限。

外环线和郊环线在外高桥这里共线，等郊环成环以后，两条高速的距离也非常近。

另外，这里还有沪通铁路的外高桥货运站，预留了客运站的相关规划。

总体而言，交通还算过得去。

从浦东角度而言，从这里到浦东各大产业园区都不算特别方便。

但是跨江去杨浦、宝山，其实反而是很方便的。

4.外高桥的片区划分

作为一个外环内的板块，外高桥的配套其实还算齐全。两条地铁，外环和郊环高速。

有三甲医院市七医院。

商业弱一点，规划中高桥地区中心的商业，现在是连影子都没有。

高桥老街和荷兰风情小镇用来逛逛还可以，购物还是差点。

不过森兰那里的商业现在在逐步落实，对外高桥而言也算一个很有益的补充。

外高桥各片区的界限还是相对明显的。

除了西南方向的尼德兰次新片区，整个高桥镇可以看成是一个老镇片区。

再往北，就是原凌桥镇片区。

4.1尼德兰片区

尼德兰片区是配合当时上海的一城九镇进行开发建设，高桥在规划中是荷兰风情小镇。这个片区就以尼德兰（荷兰的正式国名其实是尼德兰）命名。

——荷兰风情小镇

整个片区的住宅基本都是2010年以后的，也是整个高桥城市界面好，小区漂亮的区域。

是居住在高桥地区居民的。

这个片区从拿地、开发、销售、客户，基本上是一个内循环，基本都是高桥本地居民在参与。

对于高桥居民而言，这里是置换的终点；但对于非高桥居民而言，度不够，很多人根本不知道这个地方。

年中新房尼德兰星屿应该会开，价格很有吸引力，而且两面环水，景观很不错。缺点是南边是航津路，有一定的噪声影响。

4.2高桥老镇片区

高桥镇是千年古镇，镇上的这条小河界浜，是原来的长江航道，也是宝山和浦东的边界。

——高桥老街（图片来源于网络）

至今这里的老街还是浦东有名的旅游景点。

而这里的房产开发也非常早，充斥着大量80-90年代的老公房。以及北边靠近港城路那里的动迁房，次新商品房反而不是很多。

航津路附近的仁恒家园和阳明花园广场是这里比较的次新小区。

其中阳明花园广场的一期2000年的时候就造好了，二期2020年才开工，现在还未交房。

此外，港城路南边有新房金雅苑在建，但是什么时候上市尚无消息。

4.3凌桥镇片区

相比高桥镇附近的工业气息，凌桥更像是农村景象。

住宅以老公房和动迁房为主，基本没有商品房。

规划中的高桥市镇中心也位于这里，但暂无动工迹象。

这里的优势是离杨浦和宝山很近，过去也很方便。

但房子乏善可陈，基本是以上车为目的。

——滨江森林公园一到二期

4.4 外高桥的新房

2022年外高桥会有两个项目要上。

一个是尼德兰片区的尼德兰星屿，估计年中会上。

一个是金雅苑，已经满足开盘条件，但开发商暂无上市消息。

从居住角度考虑，尼德兰星屿周边界面更好，小区环境更佳，缺点是前面是主干路，有一定噪声音响。

金雅苑是双地铁，兼顾10号线和6号线，但周边界面一般，且不确定上市时间。

从外高桥本地购房角度考虑，尼德兰星屿更适合。

如果在其他地方工作，预算有限上车的话，金雅苑会更适合一点。

5.外高桥的次新小区

——外高桥小区

——凌桥小区

从小区品质而言，尼德兰片区是外高桥居住适宜的片区。

而从交通方便而言，港城路附近是方便的。

凌桥各方面配套都差一些，但是价格上也更便宜。

如何选择，看购房者上班地点和预算进行衡量。

另外，外高桥三个新房都不算特别热门，整体的居住环境和交通其实还算不错，确实对外高桥有兴趣的，这三个新房可以关注一下。

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7.结语

外高桥其实是一个相对内生性的板块。

主要的购房者都来自外高桥高行高东，以及在外高桥保税区工作的人群。

这个情况，在短期内还不会改变。

如果确实对外高桥有兴趣，要居住舒适，可以关注尼德兰片区。

想要交通方便，可以多关注港城路附近。

确实预算有限，凌桥其实性价比不错。

总的来说，如果不是在外高桥工作，这里的住宅其实更适合在杨浦宝山工作的人群。

怎么选，选哪个，要看自己的情况进行权衡。